Gastos de comprar una vivienda en Madrid en 2026: impuestos, notaría y registro
Por Equipo de Gestión Vivienda · Actualizado el · 6 min de lectura
Comprar una vivienda usada en Madrid cuesta alrededor de un 6 % más que su precio. En un piso de 300.000 € son unos 19.200 € entre ITP (18.000 €), notaría, registro y tasación, con los tipos y aranceles vigentes a 21-oct-2026. En obra nueva la cifra sube a cerca del 11 % porque se paga IVA.
Cuánto suman los gastos: tres ejemplos resueltos
Un piso usado de 240.000 € para vivienda habitual suma 14.125 € de gastos (5,9 % del precio), uno de 300.000 € suma 19.219 € (6,4 %) y uno de obra nueva de 300.000 € llega a 33.469 € (11,2 %), con hipoteca y sin gestoría.
La notaría y el registro están calculados con los aranceles oficiales y los supuestos que explicamos más abajo. La tasación es una estimación de 300 €. Puedes repetir el cálculo con tus cifras en la calculadora.
| Concepto | Usada de 240.000 € (vivienda habitual) | Usada de 300.000 € | Obra nueva de 300.000 € |
|---|---|---|---|
| Impuesto | ITP 5,4 %: 12.960 € | ITP 6 %: 18.000 € | IVA 10 % + AJD 0,75 %: 32.250 € |
| Notaría (estimación) | 626 € | 660 € | 660 € |
| Registro (estimación) | 239 € | 259 € | 259 € |
| Tasación (supuesto) | 300 € | 300 € | 300 € |
| Total | 14.125 € | 19.219 € | 33.469 € |
| Porcentaje del precio | 5,9 % | 6,4 % | 11,2 % |
Impuesto principal: ITP en vivienda usada, IVA y AJD en obra nueva
En la Comunidad de Madrid la compra de una vivienda usada paga ITP, y la primera venta de una vivienda nueva por su promotor paga IVA del 10 % más AJD (Decreto Legislativo 1/2010 y Ley del IVA, consultados el 21-oct-2026).
- ITP en vivienda usada: 6 % general; 5,4 % si será tu vivienda habitual y vale 250.000 € o menos (bonificación del 10 % de la cuota); 4 % si sois familia numerosa y será vuestra vivienda habitual. La bonificación y el 4 % no se suman.
- Base del ITP: el mayor entre el precio de la escritura y el valor de referencia del Catastro.
- Obra nueva: IVA del 10 % sobre el precio, más AJD del 0,4 % si la vivienda vale 120.000 € o menos, del 0,5 % entre 120.000 y 180.000 € y del 0,75 % por encima de 180.000 € (art. 32 del Decreto Legislativo 1/2010). Justo por encima de cada límite, el art. 37 rebaja la cuota para que el impuesto no suba más que el precio.
- El AJD de la escritura de hipoteca no lo pagas tú: lo paga el banco desde el 10-nov-2018 (Real Decreto-ley 17/2018).
- El ITP del 4 % para menores de 40 años solo está anunciado (5-oct-2026): no se aplica todavía.
Notaría y registro: cuánto cuestan según los aranceles
La notaría de una compraventa de 300.000 € cuesta unos 660 € y el registro unos 259 €, IVA incluido, aplicando los aranceles de los Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989 (texto consolidado del BOE de 17-nov-2011).
Supuestos del cálculo: escritura de 34 caras (el arancel cobra cada cara escrita a partir del quinto folio), primera copia y copia simple de 30 folios, rebaja del 5 % del arancel, una sola finca registral e IVA del 21 %. Si compras garaje o trastero como fincas aparte, o la escritura es más larga, la factura sube.
La factura real de la notaría puede incluir otros conceptos que no sumamos aquí, como copias adicionales o gestiones que le encargues: pide el presupuesto a la notaría antes de firmar.
Por ley, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia y los gastos posteriores a la venta, el comprador, salvo pacto en contrario (art. 1455 del Código Civil). Revisa en las arras qué se ha pactado.
Si pides hipoteca: qué pagas tú y qué paga el banco
Con hipoteca, el comprador paga la tasación y las copias de la escritura que pida. La notaría de la hipoteca, el registro y la gestoría los paga el banco en los préstamos firmados desde el 16-jun-2019 (Ley 5/2019), y el AJD de la hipoteca, desde el 10-nov-2018 (Real Decreto-ley 17/2018), según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
La tasación tiene precio libre: en nuestros cálculos usamos 300 € como supuesto, así que pide presupuesto a una sociedad de tasación homologada. Si el préstamo tiene comisión de apertura, también la pagas tú.
La práctica bancaria habitual es financiar el 80 % del precio de compra (ICO, línea de avales para primera vivienda), pero no es un tope legal: cada entidad fija su criterio, y programas como Mi Primera Vivienda o el aval ICO permiten financiar más.
Qué paga el vendedor
La plusvalía municipal la paga el vendedor en una compraventa (art. 106.1.b del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales); solo si el vendedor es una persona física no residente, el comprador la ingresa como sustituto (art. 106.2).
- Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana).
- Escritura matriz de la compraventa, salvo pacto en contrario (art. 1455 del Código Civil).
- Los gastos de cancelar su hipoteca, si la vivienda tiene una.
Plazos: impuesto en 30 días hábiles e inscripción en el Registro
El ITP se presenta con el modelo 600 en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura; no cuentan sábados, domingos ni festivos (Comunidad de Madrid, ficha de TPO actualizada el 23-abr-2026).
Después, el Registro de la Propiedad tiene un plazo máximo de 15 días desde el asiento de presentación para inscribir la escritura; el plazo vuelve a contar si hay defectos que subsanar (art. 18 de la Ley Hipotecaria).
Cuánto ahorro necesitas antes de comprar
Para comprar con hipoteca un piso usado de 300.000 € necesitas unos 79.219 € ahorrados: 60.000 € de entrada (el 20 % que el banco no suele financiar) y 19.219 € de impuestos y gastos, alrededor del 26 % del precio.
Si la tasación sale por debajo del precio, el banco calcula su porcentaje sobre la tasación y la entrada sube. Si compras en Aranjuez, Leganés o Pinto, los impuestos son los mismos: el ITP es de la Comunidad de Madrid.
Información orientativa; confirma siempre los importes e impuestos vigentes con tu asesor o gestoría.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos tiene comprar un piso en Madrid?
ITP (6 %, 5,4 % o 4 % según el caso) o, en obra nueva, IVA del 10 % más AJD; además, notaría, registro, tasación si pides hipoteca y gestoría si la contratas. En un piso usado de 300.000 € son unos 19.200 € (6,4 %).
¿Cuánto son los gastos de comprar una vivienda en 2026?
En vivienda usada en la Comunidad de Madrid, en torno al 6 % del precio en los casos habituales (5,9 % en una vivienda habitual de 240.000 € y 6,4 % en una de 300.000 €, con hipoteca) y alrededor del 4,4 % para una familia numerosa con una vivienda de 300.000 €; en obra nueva, alrededor del 11 %. El ITP del 4 % para menores de 40 años está anunciado, pero no en vigor a 21-oct-2026.
¿Quién paga la notaría en la compraventa de un piso?
Si no se pacta otra cosa, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia, el comprador (art. 1455 del Código Civil). La notaría de la hipoteca la paga el banco desde la Ley 5/2019.
Fuentes y fecha de verificación
- Comunidad de Madrid: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ficha actualizada el 23-abr-2026). Respalda: ITP 6 %, 4 % familia numerosa y bonificación del 10 % en vivienda habitual ≤ 250.000 €; base = valor de referencia o precio declarado si es mayor; modelo 600 en 30 días hábiles; el comprador es el sujeto pasivo. Consultada el .
- Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, tributos cedidos (texto consolidado del BOE, act. 10-jul-2026), arts. 29, 30 bis, 32, 33 y 37. Respalda: Familia numerosa 4 % sin tope de precio, con venta de la anterior vivienda habitual en ± 2 años si era de la familia (art. 29); bonificación del 10 % (100 % < 35 años en municipios < 2.500 hab.); ocupar en 12 meses y 3 años; incompatibilidad; AJD 0,4 % ≤ 120.000 €, 0,5 % hasta 180.000 €, 0,75 % por encima (art. 32), con reducción de la cuota en el salto de tramo (art. 37). Consultada el .
- Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE). Respalda: IVA del 10 % en la entrega de viviendas. Consultada el .
- Comunidad de Madrid: Díaz Ayuso anuncia dos nuevas rebajas de impuestos para menores de 40 años (nota de prensa, 5-oct-2026). Respalda: ITP del 4 % < 40 años en vivienda habitual usada ≤ 450.000 € y AJD del 0,4 % en obra nueva: anunciados para los Presupuestos 2027; la nota no fija entrada en vigor. Consultada el .
- Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios (texto consolidado del BOE, act. 17-nov-2011). Respalda: Escala del número 2, rebaja del 5 %, folios de matriz y copias (base de la estimación de notaría). Consultada el .
- Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores (texto consolidado del BOE, act. 17-nov-2011). Respalda: Escala del número 2, rebaja del 5 %, asiento de presentación y notas (base de la estimación de registro). Consultada el .
- Código Civil, arts. 1450, 1454 y 1455 (BOE). Respalda: La compraventa obliga desde el acuerdo en cosa y precio (art. 1450); arras penitenciales (art. 1454); gastos de la escritura matriz a cargo del vendedor y de la primera copia y posteriores a cargo del comprador, salvo pacto (art. 1455). Consultada el .
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: ¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca? (16-mar-2021). Respalda: Desde el 16-jun-2019 el cliente paga la tasación y sus copias; notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca, la entidad (AJD desde el RDL 17/2018). Consultada el .
- ICO: Línea de Avales para la adquisición de primera vivienda. Respalda: Ningún comprador puede haber cumplido 36 años a la firma del préstamo; familias con menores a su cargo; la práctica bancaria habitual financia el 80 % del precio de compra; aval hasta el 20 % (25 % con calificación energética D o superior); patrimonio ≤ 150.000 €; préstamos hasta el 31-dic-2027. Consultada el .
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), art. 106 (BOE). Respalda: La plusvalía municipal la paga quien transmite; el comprador es sustituto si el vendedor es persona física no residente. Consultada el .
- Ley Hipotecaria, arts. 18 y 254 (BOE). Respalda: Plazo máximo de 15 días desde el asiento de presentación para inscribir (art. 18); no se inscribe sin acreditar el pago del impuesto (art. 254). Consultada el .
Próxima revisión de los datos: .
Elaborado con asistencia de inteligencia artificial (Claude (Anthropic)): Redacción y actualización asistidas; cifras verificadas en fuente primaria el 21-oct-2026.