Contrato de reserva de vivienda: qué es y en qué se diferencia de las arras
Por Equipo de Gestión Vivienda · Actualizado el · Publicado el · 2 min de lectura
El contrato de reserva es el documento en el que el comprador entrega una cantidad para que la vivienda deje de ofrecerse a otros durante un plazo, antes de las arras. A diferencia de las arras (art. 1454 del Código Civil), no tiene una regulación propia en el Código Civil: lo que pasa con tu dinero depende de lo que diga el documento.
Qué es el contrato de reserva y cuánto se paga
El contrato de reserva es un documento por el que el comprador entrega una cantidad, normalmente menor que las arras, para que la vivienda deje de ofrecerse durante un plazo mientras se preparan las arras o la compraventa.
No hay un importe fijo: lo pacta cada inmobiliaria o vendedor, y se descuenta después del precio o de las arras. Lo importante es leer qué pasa con ese dinero si la operación no sigue adelante.
Diferencia entre reserva y arras
- La reserva es un paso previo, suele implicar una cantidad menor y su función principal es retirar la vivienda del mercado unos días o semanas.
- Las arras formalizan el compromiso de compraventa con una señal mayor y consecuencias claras si una parte desiste (art. 1454 del Código Civil en las penitenciales).
- Muchas operaciones pasan de reserva a arras y luego a escritura, pero la fase de reserva no siempre existe: depende de la inmobiliaria.
¿Se devuelve la reserva? Lo que debes revisar antes de firmar
- Si el documento dice que la reserva es a cuenta y reembolsable, deberías recuperarla si la operación no avanza por las causas previstas, por ejemplo, la denegación de la hipoteca.
- Si no dice nada o la marca como no reembolsable, podrías perderla. No firmes sin entender esta cláusula.
- Comprueba quién retiene el dinero (vendedor o inmobiliaria), el plazo de la reserva y qué ocurre si aparece una carga en la nota simple.
- Paga siempre por transferencia y guarda una copia firmada del documento.
Información orientativa; confirma siempre los importes e impuestos vigentes con tu asesor o gestoría.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el contrato de reserva y las arras?
La reserva es un paso previo con una cantidad menor para retirar la vivienda del mercado; las arras formalizan el compromiso de compraventa con una señal mayor y consecuencias si una parte desiste. Muchas compras pasan de reserva a arras y luego a escritura.
¿Se devuelve la reserva de un piso?
Depende de lo que diga el documento. Si figura como cantidad a cuenta y reembolsable, deberías recuperarla si la operación no avanza por causas previstas; si se marca como no reembolsable, podrías perderla.
¿Cuánto se paga por reservar una vivienda?
No hay un importe fijo: lo pacta cada inmobiliaria o vendedor, suele ser menor que las arras y después se descuenta del precio o de las arras.
Fuentes y fecha de verificación
- Código Civil, arts. 1450, 1454 y 1455 (BOE). Respalda: La compraventa obliga desde el acuerdo en cosa y precio (art. 1450); arras penitenciales (art. 1454); gastos de la escritura matriz a cargo del vendedor y de la primera copia y posteriores a cargo del comprador, salvo pacto (art. 1455). Consultada el .
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Elaborado con asistencia de inteligencia artificial (Claude (Anthropic)): Redacción y actualización asistidas; cifras verificadas en fuente primaria el 21-oct-2026.