Contrato de arras: qué es, tipos y cómo protegerte
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Las arras son la señal que reserva la vivienda mientras se prepara la compra. Bien hechas te protegen; mal redactadas, puedes perder el dinero de la señal. Aquí tienes qué son, los tipos, cuánto se paga, si hace falta notario, los plazos y qué debe incluir el contrato.
Qué es el contrato de arras y cuánto se paga
El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la compraventa: el comprador entrega una señal y ambas partes se comprometen a firmar la escritura en un plazo. Reserva la vivienda y fija las condiciones (precio, plazo y penalizaciones) antes de ir al notario.
La señal habitual es del 5% al 10% del precio de compra, aunque las partes pueden pactar otra cantidad. Se suele pagar por transferencia bancaria (deja rastro y evita problemas), no en efectivo, y se descuenta del precio final en la escritura.
Tipos de arras (penitenciales, confirmatorias y penales)
- • Arras penitenciales (art. 1.454 del Código Civil, las más habituales): permiten desistir. Si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, devuelve el doble.
- • Arras confirmatorias: confirman el contrato y obligan a cumplir. La parte que incumple puede ser obligada a ejecutar la compraventa o a indemnizar los daños, además de perder/devolver la señal.
- • Arras penales: fijan de antemano una penalización por incumplimiento, pero sin dar derecho a desistir libremente.
- • Importante: si no se especifica el tipo, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias. Deja SIEMPRE por escrito que son penitenciales si quieres poder desistir.
¿Se firma ante notario? ¿Es obligatorio?
No es obligatorio ni firmar el contrato de arras ante notario ni elevarlo a público: un documento privado firmado por ambas partes es plenamente válido. Puedes firmarlo tú directamente con el vendedor o a través de la inmobiliaria.
Tampoco es obligatorio hacer arras para comprar, pero es muy recomendable: sin ellas, cualquiera de las partes puede echarse atrás sin consecuencias hasta la escritura.
Arras condicionadas a la concesión de la hipoteca
Si vas a necesitar financiación, negocia incluir una cláusula que condicione la operación a la concesión de la hipoteca: si el banco te la deniega en un plazo, recuperas la señal sin penalización. Es la protección más importante para un comprador que aún no tiene la hipoteca aprobada.
Ojo: no todos los contratos la incluyen por defecto. Léela antes de firmar y, si no está, pídela.
Plazo hasta la escritura y qué debe incluir el contrato
- • Fija un plazo realista hasta la firma ante notario (habitualmente entre 1 y 3 meses) para dar tiempo a la tasación y a la hipoteca.
- • Identificación completa de comprador y vendedor (y de todos los propietarios si hay varios o hay herederos).
- • Datos de la vivienda, referencia catastral y estado de cargas (pide la nota simple actualizada).
- • Precio total, cantidad entregada como arras y forma de pago.
- • Tipo de arras (que conste que son penitenciales si quieres poder desistir) y penalizaciones.
- • Plazo y lugar de la firma, reparto de gastos y, si procede, la condición de concesión de hipoteca.
Información orientativa; confirma siempre los importes e impuestos vigentes con tu asesor o gestoría.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si me echo atrás tras firmar las arras?
En las arras penitenciales (las más comunes), si desiste el comprador pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolver el doble. Por eso conviene dejar por escrito que las arras son penitenciales.
¿Cuánto se paga de arras?
Lo habitual es entre el 5% y el 10% del precio de compra, aunque las partes pueden pactar otra cantidad. Se descuenta del precio final en la escritura y conviene pagarla por transferencia.
¿El contrato de arras se firma ante notario?
No es obligatorio: un contrato privado de arras firmado por ambas partes es válido. Puedes elevarlo a público ante notario si lo deseas, pero no es necesario.
¿Recupero las arras si el banco no me concede la hipoteca?
Solo si el contrato incluye una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca. Si está y te la deniegan en plazo, recuperas la señal; si no está, podrías perderla. Negóciala antes de firmar.
¿Cuánto tiempo hay entre las arras y la escritura?
Lo pactan las partes; suele ser de 1 a 3 meses para dar margen a la tasación y a la hipoteca. Debe figurar en el contrato.