Contrato de arras: qué es, tipos y cómo protegerte
Por Equipo de Gestión Vivienda · Actualizado el · 4 min de lectura
El contrato de arras es el acuerdo privado en el que el comprador entrega una señal para reservar la vivienda hasta la escritura. Si las arras son penitenciales (art. 1454 del Código Civil), quien desiste pierde la señal o la devuelve doblada. Aquí tienes los tipos, cuánto se paga, si hace falta notario y qué debe incluir.
Qué es el contrato de arras y cuánto se paga
El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la compraventa: el comprador entrega una señal y ambas partes se comprometen a firmar la escritura en un plazo. Reserva la vivienda y fija el precio, el plazo y las penalizaciones antes de ir al notario.
La ley no fija el importe de la señal: lo pactan comprador y vendedor. Págala por transferencia bancaria, que deja rastro, y comprueba que se descuente del precio en la escritura.
Tipos de arras (penitenciales, confirmatorias y penales)
- Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): permiten desistir. Si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, devuelve el doble.
- Arras confirmatorias: confirman el contrato y obligan a cumplir. La parte que incumple puede ser obligada a ejecutar la compraventa o a indemnizar los daños.
- Arras penales: fijan de antemano una penalización por incumplimiento, pero sin dar derecho a desistir libremente.
- Si el contrato no dice el tipo, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias. Deja siempre por escrito que son penitenciales si quieres poder desistir.
¿Se firma ante notario? ¿Es obligatorio?
El contrato de arras no tiene que firmarse ante notario: un documento privado firmado por ambas partes es válido. Puedes firmarlo directamente con el vendedor o a través de la inmobiliaria.
Tampoco es obligatorio hacer arras para comprar. Pero sin arras no quedas libre: la compraventa obliga a las dos partes desde que se ponen de acuerdo en la vivienda y en el precio, aunque todavía no se haya entregado ni una cosa ni la otra (art. 1450 del Código Civil). Lo que añaden las arras penitenciales es la posibilidad de desistir con un coste conocido.
Arras condicionadas a la concesión de la hipoteca
Una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca te permite recuperar la señal sin penalización si el banco te la deniega en el plazo pactado. Es la protección más importante si aún no tienes la hipoteca aprobada.
No todos los contratos la incluyen por defecto: léela antes de firmar y, si no está, pídela.
Antes de firmar: nota simple y valor de referencia
Antes de entregar la señal, pide la nota simple del Registro para ver el titular y las cargas, y consulta el valor de referencia del Catastro: si supera el precio, el ITP se calcula sobre él y tus gastos suben.
Plazo hasta la escritura y qué debe incluir el contrato
- Un plazo realista hasta la firma ante notario, que dé tiempo a la tasación y a la aprobación de la hipoteca. La ley no fija uno: lo pactan las partes.
- Identificación completa de comprador y vendedor, y de todos los propietarios si hay varios o hay herederos.
- Datos de la vivienda, referencia catastral y estado de cargas según una nota simple actualizada.
- Precio total, cantidad entregada como arras y forma de pago.
- Tipo de arras (que conste que son penitenciales si quieres poder desistir) y penalizaciones.
- Plazo y lugar de la firma, reparto de gastos y, si procede, la condición de concesión de hipoteca.
Información orientativa; confirma siempre los importes e impuestos vigentes con tu asesor o gestoría.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si me echo atrás tras firmar las arras?
En las arras penitenciales, si desiste el comprador pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolver el doble (art. 1454 del Código Civil). Por eso conviene dejar por escrito que las arras son penitenciales.
¿Cuánto se paga de arras?
La ley no fija un importe: lo pactan comprador y vendedor. Se descuenta del precio en la escritura y conviene pagarla por transferencia.
¿El contrato de arras se firma ante notario?
No es obligatorio: un contrato privado de arras firmado por ambas partes es válido. Puedes elevarlo a público ante notario si lo deseas.
¿Recupero las arras si el banco no me concede la hipoteca?
Solo si el contrato incluye una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca. Si está y te la deniegan en plazo, recuperas la señal; si no está, podrías perderla.
¿Cuánto tiempo hay entre las arras y la escritura?
El que pacten las partes en el contrato: la ley no fija un plazo. Debe dejar margen para la tasación y la hipoteca, y conviene prever por escrito qué pasa si vence.
Fuentes y fecha de verificación
- Código Civil, arts. 1450, 1454 y 1455 (BOE). Respalda: La compraventa obliga desde el acuerdo en cosa y precio (art. 1450); arras penitenciales (art. 1454); gastos de la escritura matriz a cargo del vendedor y de la primera copia y posteriores a cargo del comprador, salvo pacto (art. 1455). Consultada el .
- Comunidad de Madrid: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ficha actualizada el 23-abr-2026). Respalda: ITP 6 %, 4 % familia numerosa y bonificación del 10 % en vivienda habitual ≤ 250.000 €; base = valor de referencia o precio declarado si es mayor; modelo 600 en 30 días hábiles; el comprador es el sujeto pasivo. Consultada el .
Próxima revisión de los datos: .
Elaborado con asistencia de inteligencia artificial (Claude (Anthropic)): Redacción y actualización asistidas; cifras verificadas en fuente primaria el 21-oct-2026.