Comprar para alquilar en Madrid: cómo calcular la rentabilidad
Por Equipo de Gestión Vivienda · Actualizado el · 3 min de lectura
La rentabilidad de comprar para alquilar en Madrid se calcula dividiendo el alquiler anual entre lo que cuesta de verdad la compra, no solo el precio. En una inversión el ITP es del 6 %, sin bonificación por vivienda habitual. Aquí tienes las fórmulas, los gastos que hay que restar y un ejemplo resuelto con cifras supuestas.
Rentabilidad bruta y neta: las dos fórmulas
- Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ coste total de compra × 100. Muchos anuncios la calculan solo sobre el precio, lo que la infla.
- Rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ coste total de compra × 100. Es la que sirve para comparar inversiones.
- Coste total de compra = precio + ITP del 6 % (inversión) + notaría + registro, y la reforma si la hay.
Ejemplo resuelto con cifras supuestas
Un piso usado de 300.000 € comprado como inversión, sin hipoteca, cuesta 318.919 €: 18.000 € de ITP (6 %), unos 660 € de notaría y 259 € de registro, según los aranceles vigentes a 21-oct-2026.
Si se alquilara por 1.200 € al mes (14.400 € al año) y los gastos anuales sumaran 2.400 €, la rentabilidad bruta sería del 4,5 % (14.400 ÷ 318.919) y la neta del 3,8 % (12.000 ÷ 318.919), antes del IRPF. El alquiler y los gastos son cifras supuestas, no datos de mercado.
Gastos anuales que debes restar
- IBI, gastos de comunidad y seguro de hogar y de impago.
- Mantenimiento, reparaciones y meses sin inquilino.
- Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF; las reducciones dependen del contrato y de su fecha, así que confírmalas con tu asesor.
Normativa de alquiler en Madrid a octubre de 2026
A 21-oct-2026 no hay ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada en la Comunidad de Madrid, así que no se aplican los límites de renta de la Ley 12/2023 ligados a esas zonas.
Los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, de octubre de 2026, cambian aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y están pendientes de convalidación: revisa su estado antes de firmar un contrato.
Los honorarios de gestión y formalización del alquiler los paga el propietario, no el inquilino (art. 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Precio por metro cuadrado en nuestra cartera
El precio pedido por metro cuadrado de nuestra cartera va de una mediana de 2.418 €/m² en Aranjuez a 18.449 €/m² en el barrio de Salamanca (a 21 de octubre de 2026; zonas con al menos dos viviendas). Un precio por metro más bajo no garantiza más rentabilidad: depende del alquiler que se consiga en esa calle concreta.
Información orientativa; confirma siempre los importes e impuestos vigentes con tu asesor o gestoría.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo la rentabilidad de un piso para alquilar?
Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ coste total de compra × 100. Para la neta, resta del alquiler anual los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y meses vacíos) antes de dividir. El coste total incluye el precio, el ITP del 6 % y la notaría y el registro.
¿Qué rentabilidad da alquilar un piso en Madrid?
Depende del precio de compra y del alquiler que consigas en esa zona concreta. No damos una media porque no tenemos datos propios de alquileres firmados; calcula la neta con el coste total de compra y con gastos anuales reales.
Fuentes y fecha de verificación
- Comunidad de Madrid: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ficha actualizada el 23-abr-2026). Respalda: ITP 6 %, 4 % familia numerosa y bonificación del 10 % en vivienda habitual ≤ 250.000 €; base = valor de referencia o precio declarado si es mayor; modelo 600 en 30 días hábiles; el comprador es el sujeto pasivo. Consultada el .
- Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios (texto consolidado del BOE, act. 17-nov-2011). Respalda: Escala del número 2, rebaja del 5 %, folios de matriz y copias (base de la estimación de notaría). Consultada el .
- Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores (texto consolidado del BOE, act. 17-nov-2011). Respalda: Escala del número 2, rebaja del 5 %, asiento de presentación y notas (base de la estimación de registro). Consultada el .
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (BOE); sin declaración de zonas tensionadas para la Comunidad de Madrid en el BOE a 21-oct-2026. Respalda: Límites de renta ligados a zonas de mercado residencial tensionado; ninguna declarada en la Comunidad de Madrid. Consultada el .
- Real Decreto-ley 28/2026 (BOE), pendiente de convalidación a 21-oct-2026. Respalda: Cambios en el art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pendientes de convalidación. Consultada el .
- Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7-oct-2026), pendiente de convalidación a 21-oct-2026. Respalda: Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos pendientes de convalidación. Consultada el .
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 20.2 (BOE). Respalda: Honorarios de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador. Consultada el .
- Cartera de Good Vives a 21 de octubre de 2026 (fichas publicadas). Respalda: Recuentos de viviendas, precios pedidos y €/m² por zona (elaboración propia, calculada en cada actualización de la web). Consultada el .
Próxima revisión de los datos: .
Elaborado con asistencia de inteligencia artificial (Claude (Anthropic)): Redacción y actualización asistidas; cifras verificadas en fuente primaria el 21-oct-2026.